Immobilier américain : la crise risque de s'aggraver

a crise immobilière américaine est loin d'être terminée et le pire reste sans doute à venir. L'année 2008 devrait être marquée par une nouvelle augmentation des défaillances d'emprunteurs confrontés à des hausses massives de leurs échéances de remboursement.

Sur les 2,5 millions d'Américains modestes ayant souscrit des emprunts dont les taux vont être automatiquement relevés, "1,5 million vont se retrouver dans un état de détresse financière", prédit Sheila Bair, directrice de la Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC). Cet organisme garantit les dépôts bancaires. Les conséquences seront lourdes pour ces ménages, mais aussi pour le marché immobilier, le système bancaire et l'économie américaine dans son ensemble.

"En 2004, mais surtout en 2005 et 2006, la vente de crédits à risque s'est multipliée, allant jusqu'à représenter 20 % de la production globale de prêts immobiliers. Pour pallier le ralentissement des achats immobiliers, les organismes spécialisés dans ces prêts ont cherché par tous les moyens à "faire du volume"", explique Marie-Pierre Ripert, économiste de Natixis. Or ces crédits dits "subprimes" présentent de nombreux pièges pour les souscripteurs. En raison même du risque, les taux sont élevés, allant de 6,5 % à 12 %, contre 4 % à 6 % pour les emprunteurs classiques.

Surtout, pour permettre à ces emprunteurs fragiles de contracter un crédit, ils bénéficient, pendant les deux ou trois premières années, d'un taux d'appel (teaser rate) particulièrement bas, de 1 % à 3,5 %. Au terme de cette période, le taux est "re-fixé" (reset) en fonction des nouvelles conditions du marché financier.

Or, le principal taux directeur de la Réserve fédérale (Fed), le loyer de l'argent au jour le jour, qui ne dépassait pas 1 % en mai 2004, atteint aujourd'hui 5,25 %. Dans 59 % des cas, les familles américaines ayant souscrit des crédits immobiliers à taux variables vont subir, en 2007, une hausse d'au moins 25 % de leurs mensualités et, dans 19 % des cas, d'au moins 50 %, d'après les calculs du cabinet American CoreLogic. Certains ménages verront ainsi brutalement leur taux de crédit passer de 1 % à 18 % !

Les impayés se multiplient. Près d'un emprunt sur cinq, contracté au cours des deux dernières années, ne pourra être remboursé selon les calculs du Center for Responsible Lending (Centre pour le crédit responsable). Les propriétaires en difficulté tentent de renégocier leur crédit, mais cela devient de plus en plus difficile. En août 2007, seules 43 % des demandes de transformation de prêts à taux variables en taux fixes ont été acceptées. Faute d'accord, les emprunteurs doivent se résigner à vendre leur maison, quand ce n'est pas la banque qui les y contraint. Les prix s'effondrent. Selon les chiffres de l'Association des banquiers hypothécaires, le nombre de saisies immobilières a atteint un niveau record depuis six ans.

Le mal se transmet tout naturellement au système bancaire. En temps normal, les banques cèdent leurs créances hypothécaires sur les marchés financiers sous la forme d'obligations. Mais aujourd'hui, les investisseurs boudent ce genre de titre. Les établissements bancaires sont donc contraints à conserver plus de risques dans leurs bilans, à augmenter leurs provisions et, de fait, leurs taux, ce qui contribue à renchérir le coût du crédit pour toute l'économie. Cela n'est pas sans conséquences sur la conjoncture.

La croissance américaine est menacée par la multiplication des défaillances de remboursement et la poursuite de la baisse des prix des logements. "La crise immobilière va se prolonger en 2008 et pèsera encore significativement sur la croissance. Le haut niveau des stocks de maisons et le resserrement des conditions du crédit suggèrent une faiblesse durable du secteur", conclut l'étude de Natixis.
Le Monde 19 septembre 2009